Tasse Annue
LA TASSAZIONE SUGLI IMMOBILI
Gli immobili (terreni e fabbricati) sono soggetti a imposte che colpiscono il loro reddito (Irpef e addizionali), il loro possesso, in quanto beni patrimoniali (Imu) e il loro trasferimento mediante atto tra vivi (donazione o compravendita) o attraverso la successione ereditaria.
Nelle compravendite sono dovute l’imposta di registro (in alternativa, l’Iva) e le imposte ipotecaria e catastale. Nei trasferimenti per donazione (o successione) sono dovute l’imposta di successione e di donazione, che varia a seconda del rapporto di parentela o di coniugio tra il disponente e i beneficiari, e le imposte ipotecaria e catastale.
Per gli atti soggetti a Iva non si applica l’imposta proporzionale di registro (principio di alternatività). Sono comunque dovute, generalmente in misura fissa, le imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Per quanto riguarda l’Irpef, i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore e tassati secondo le aliquote previste per tale imposta. Poiché le aliquote Irpef sono progressive, uno stesso reddito derivante da immobili può essere tassato, quindi, in misura più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale è confluito.
La classificazione e le rendite catastali
Gli immobili sono individuati attraverso gli identificativi catastali attribuiti dagli uffici provinciali dell’Agenzia - Territorio.
A ciascuna unità immobiliare urbana dei gruppi “A”, “B” e “C” è attribuita una categoria e la classe, in relazione alle sue caratteristiche e alla sua destinazione d’uso. Conseguentemente, viene determinata la rendita catastale.
Le unità immobiliari urbane sono classificate nei seguenti gruppi/categorie catastali.
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA
A/1 abitazioni di tipo signorile
A/2 abitazioni di tipo civile
A/3 abitazioni di tipo economico
A/4 abitazioni di tipo popolare
A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 abitazioni di tipo rurale
A/7 abitazioni in villini
A/8 abitazioni in ville
A/9 castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico
A/10 uffici e studi privati
A/11 abitazioni e alloggi tipici dei luoghi
B/1 collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme
B/2 case di cura e ospedali (senza fini di lucro)
B/3 prigioni e riformatori
B/4 uffici pubblici
B/5 scuole, laboratori scientifici
B/6 biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 cappelle e oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti
B/8 magazzini sotterranei per depositi di derrate
C/1 negozi e botteghe
C/2 magazzini e locali di deposito
C/3 laboratori per arti e mestieri
C/4 fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fini di lucro)
C/5 stabilimenti balneari e di acque curative (senza fini di lucro)
C/6 stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse (senza fini di lucro)
C/7 tettoie chiuse o aperte
Nelle compravendite sono dovute l’imposta di registro (in alternativa, l’Iva) e le imposte ipotecaria e catastale. Nei trasferimenti per donazione (o successione) sono dovute l’imposta di successione e di donazione, che varia a seconda del rapporto di parentela o di coniugio tra il disponente e i beneficiari, e le imposte ipotecaria e catastale.
Per gli atti soggetti a Iva non si applica l’imposta proporzionale di registro (principio di alternatività). Sono comunque dovute, generalmente in misura fissa, le imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Per quanto riguarda l’Irpef, i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore e tassati secondo le aliquote previste per tale imposta. Poiché le aliquote Irpef sono progressive, uno stesso reddito derivante da immobili può essere tassato, quindi, in misura più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale è confluito.
La classificazione e le rendite catastali
Gli immobili sono individuati attraverso gli identificativi catastali attribuiti dagli uffici provinciali dell’Agenzia - Territorio.
A ciascuna unità immobiliare urbana dei gruppi “A”, “B” e “C” è attribuita una categoria e la classe, in relazione alle sue caratteristiche e alla sua destinazione d’uso. Conseguentemente, viene determinata la rendita catastale.
Le unità immobiliari urbane sono classificate nei seguenti gruppi/categorie catastali.
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA
A/1 abitazioni di tipo signorile
A/2 abitazioni di tipo civile
A/3 abitazioni di tipo economico
A/4 abitazioni di tipo popolare
A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 abitazioni di tipo rurale
A/7 abitazioni in villini
A/8 abitazioni in ville
A/9 castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico
A/10 uffici e studi privati
A/11 abitazioni e alloggi tipici dei luoghi
B/1 collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme
B/2 case di cura e ospedali (senza fini di lucro)
B/3 prigioni e riformatori
B/4 uffici pubblici
B/5 scuole, laboratori scientifici
B/6 biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 cappelle e oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti
B/8 magazzini sotterranei per depositi di derrate
C/1 negozi e botteghe
C/2 magazzini e locali di deposito
C/3 laboratori per arti e mestieri
C/4 fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fini di lucro)
C/5 stabilimenti balneari e di acque curative (senza fini di lucro)
C/6 stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse (senza fini di lucro)
C/7 tettoie chiuse o aperte
COME SI DETERMINA LA RENDITA CATASTALE
Per gli immobili appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C la rendita catastale si ottiene moltiplicando la consistenza dell’unità immobiliare (espressa, rispettivamente, in vani, mc e mq) per la tariffa d’estimo, specifica per comune e zona censuaria, corrispondente alla categoria e alla classe assegnata all’immobile stesso. Le tariffe d’estimo sono pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale.
L’IRPEF SUI FABBRICATI
Dal 1° gennaio 2012 l’Irpef e le relative addizionali regionale e comunale non sono dovute sui fabbricati assoggettati all’Imposta municipale propria (Imu), ad eccezione degli immobili concessi in locazione.
I dati di tutti gli immobili posseduti, tranne quelli che non producono reddito di fabbricati (tra cui, gli immobili adibiti esclusivamente alla propria attività professionale e d’impresa, i fabbricati rurali destinati all’agriturismo, quelli destinati all’esercizio del culto, le costruzioni strumentali alle attività agricole, eccetera), devono essere dichiarati nel quadro RB del modello Unico (o quadro B del modello 730).
Il reddito da assoggettare a tassazione Irpef sarà calcolato tenendo conto esclusivamente dei fabbricati concessi in locazione, sempre che non sia stato scelto il regime di tassazione della “cedolare secca” (si veda capitolo 3).
In quest’ultimo caso, infatti, i canoni di locazione sono tassati con un’imposta sostituiva e non concorrono alla determinazione del reddito complessivo ai fini Irpef.
Se per il fabbricato locato non si è scelto il sistema della “cedolare secca”, nella dichiarazione dei redditi deve essere indicato:
• il canone ridotto del 5% (fino al periodo d’imposta 2012 tale riduzione era pari al 15%)
• il canone ridotto del 25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole
della Giudecca, Murano e Burano
• il canone ridotto del 35%, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico.
Se il fabbricato si trova in un comune ad alta densità abitativa ed è locato a “canone concordato”, in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale, è prevista un’ulteriore riduzione del 30% del canone.
Nel caso di opzione per la cedolare secca, nella dichiarazione dei redditi va indicato il 100% del canone.
I dati di tutti gli immobili posseduti, tranne quelli che non producono reddito di fabbricati (tra cui, gli immobili adibiti esclusivamente alla propria attività professionale e d’impresa, i fabbricati rurali destinati all’agriturismo, quelli destinati all’esercizio del culto, le costruzioni strumentali alle attività agricole, eccetera), devono essere dichiarati nel quadro RB del modello Unico (o quadro B del modello 730).
Il reddito da assoggettare a tassazione Irpef sarà calcolato tenendo conto esclusivamente dei fabbricati concessi in locazione, sempre che non sia stato scelto il regime di tassazione della “cedolare secca” (si veda capitolo 3).
In quest’ultimo caso, infatti, i canoni di locazione sono tassati con un’imposta sostituiva e non concorrono alla determinazione del reddito complessivo ai fini Irpef.
Se per il fabbricato locato non si è scelto il sistema della “cedolare secca”, nella dichiarazione dei redditi deve essere indicato:
• il canone ridotto del 5% (fino al periodo d’imposta 2012 tale riduzione era pari al 15%)
• il canone ridotto del 25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole
della Giudecca, Murano e Burano
• il canone ridotto del 35%, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico.
Se il fabbricato si trova in un comune ad alta densità abitativa ed è locato a “canone concordato”, in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale, è prevista un’ulteriore riduzione del 30% del canone.
Nel caso di opzione per la cedolare secca, nella dichiarazione dei redditi va indicato il 100% del canone.