Detraibilità fiscale sui Mutui Prima Casa
Mutui ipotecari - Detrazioni fiscali
Mutui per l'acquisto dell'abitazione principale
Qui di seguito alcune FAQ a migliore chiarimento di tutto l'aspetto riguardante la detraibilita' fiscale a seguito di mutui contratti per l'acquisto di abitazione principale. (Notaio Petrelli)
Quali somme possono essere detratte in sede di dichiarazione dei redditi?
- La detrazione ha ad oggetto “gli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonché le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione pagati a soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro della Comunità europea ovvero a stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale” (art. 15, comma 1, lett. b), d.p.r. n. 917/1986).
Quali sono gli “oneri accessori” detraibili?
- Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo. Tra queste, si segnalano: - l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo ipotecario;
- le spese di perizia; - le spese di istruttoria; - la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività di intermediazione; - la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti; - la penalità per anticipata estinzione del mutuo; - le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione; - le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera; - l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca; - l'imposta sostitutiva sul capitale prestato.
- Non sono ammesse alla detrazione, in quanto non assolutamente necessarie, le spese di assicurazione dell'immobile, neppure qualora l'assicurazione sia richiesta dall'istituto di credito che concede il mutuo, quale ulteriore garanzia nel caso in cui particolari eventi danneggino l'immobile, determinando una riduzione del suo valore ad un ammontare inferiore rispetto a quello ipotecato.
- Non sono ammesse alla detrazione, in quanto relative al contratto di compravendita e non di mutuo: - le spese di mediazione immobiliare (agenzie immobiliari);
1) – MUTUI PER L’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE.- l'onorario del notaio per il contratto di compravendita; - le imposte di registro, l'Iva, le imposte ipotecarie e catastali dovute per l’acquisto.
- Non sono ammessi alla detrazione gli interessi passivi eventualmente coperti da contributi concessi dallo Stato o da enti pubblici in conformità ad apposite disposizioni di legge. Nel caso in cui il contributo venga erogato in un periodo d'imposta successivo a quello in cui il contribuente ha fruito della detrazione per l'intero importo degli interessi passivi, l'ammontare del contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di “onere rimborsato”.
Cfr. sul punto: Agenzia delle Entrate, Guida fiscale per i mutui, 2006; Ris. Agenzia Entrate 23 settembre 2005, n. 128/E; Circ. Agenzia Entrate 20 aprile 2005, n. 15/E.
- Non bisogna quindi confondere le spese qualificabili come “oneri accessori” detraibili, e le spese che possono essere computate in maggiorazione del prezzo di acquisto dell’immobile ai fini del raffronto con l’importo del mutuo (su cui v. la Circ. Agenzia Entrate 20 aprile 2005, n. 15/E, e la Circ. Agenzia Entrate 31 maggio 2005, n. 26/E).
Qual è l’importo detraibile?
- Può detrarsi una somma pari al 19% degli interessi ed oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro.
- In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo il limite di 4.000 euro è riferito all'ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti, e va quindi suddiviso tra tutti gli intestatari del mutuo (Circ. Agenzia Entrate 26 gennaio 2001, n. 7/E).
- Se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote. (art. 15, comma 1, lett. b), d.p.r. n. 917/1986; Circ. Agenzia Entrate 26 gennaio 2001, n. 7/E).
In quale momento è possibile usufruire della detrazione fiscale?
- “La detrazione d'imposta spetta nell'anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute, indipendentemente dalla data di scadenza, sia per gli interessi passivi - con esclusione di quelli coperti da contributi erogati da enti pubblici - che per gli oneri accessori” (Agenzia delle Entrate, Guida fiscale per i mutui, 2006).
La detrazione fiscale compete per l’acquisto di autorimesse, cantine e altre pertinenze dell’abitazione principale?
- La legge non fa alcun riferimento alle eventuali pertinenze. Su tale base, l’Amministrazione finanziaria ha ritenuto che “la detrazione non spetti ove il mutuo sia stato stipulato per acquistare autonomamente una pertinenza della dimora abituale del contribuente” (Circ. Min. Fin. 3 maggio 1996, n. 108/E).
Ai fini della detrazione è necessario che il contribuente intestatario del mutuo ipotecario sia anche proprietario dell’immobile che viene acquistato?
- Si, il beneficiario della detrazione deve coincidere con il proprietario (o comproprietario) dell’unità immobiliare oggetto di acquisto. Pertanto, nel caso in cui un soggetto contragga un mutuo per finanziare l’acquisto di una unità immobiliare da parte di un familiare, non sarà possibile usufruire della detrazione.
- Non è invece necessario che l’immobile acquistato sia lo stesso immobile sul quale è concessa ipoteca. (Circ. Agenzia Entrate 26 gennaio 2001, n. 7/E).
Entro quanto tempo l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale?
- E’ necessario adibire l’immobile ad abitazione principale entro un anno, ossia dodici mesi, dalla data dell’atto di acquisto.
- Nel caso l'immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovata dal relativo permesso di costruire o atto equivalente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l'unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall'acquisto.
- In caso di acquisto di unità immobiliare locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno (dodici mesi) dal rilascio l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale. (art. 15, comma 1, lett. b), d.p.r. n. 917/1986; Circ. Agenzia Entrate 26 gennaio 2001, n. 7/E).
Il beneficio della detrazione fiscale continua a spettare anche in caso di rinegoziazione del mutuo in senso stretto?
- Si, in questo caso la detrazione compete perché il mutuo è sempre rimasto il medesimo, essendo state unicamente variate le relative condizioni. Comunque il punto è stato espressamente ribadito dall’art. 8 del D.L. 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla L. 2 aprile 2007, n. 40.
Cosa avviene nel caso di successivo spostamento della residenza?
- La detrazione spetta non oltre il periodo d'imposta nel corso del quale è variata la dimora abituale; non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. Non si tiene conto, altresì, delle variazioni dipendenti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l'unità immobiliare non risulti locata (art. 15, comma 1, lett. b), d.p.r. n. 917/1986; Circ. Min. Fin. 3 maggio 1996, n. 108/E).
La detrazione compete anche nel caso in cui il mutuo, già contratto dal venditore, sia accollato al compratore?
- Si, l’agevolazione compete anche in caso di accollo del mutuo; in tal caso, per data di stipulazione del contratto di mutuo deve intendersi quella di stipula del contratto di accollo del mutuo. Il contribuente, quindi, che si è accollato un mutuo ha diritto alla detrazione se a quella data ricorrono nei suoi confronti le condizioni previste dalla legge (Agenzia delle Entrate, Guida fiscale per i mutui, 2006).
- La detrazione spetta, nello stesso limite complessivo e alle stesse condizioni, anche con riferimento alle somme corrisposte dagli assegnatari di alloggi di cooperative e dagli acquirenti di unità immobiliari di nuova costruzione, alla cooperativa o all'impresa costruttrice a titolo di rimborso degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione relativi ai mutui ipotecari contratti dalla stessa e ancora indivisi (art. 15, comma 1, lett. b), d.p.r. n. 917/1986).
- “Per i soci di cooperative edilizie, per avere diritto alla detrazione, non vale il momento del formale atto di assegnazione redatto dal notaio o quello dell'acquisto, ma il momento della delibera assembleare di assegnazione dell'alloggio, con conseguente assunzione dell'obbligo di pagamento del mutuo e di immissione nel possesso (Agenzia delle Entrate, Guida fiscale per i mutui, 2006).
- L’Amministrazione finanziaria ha ritenuto che il beneficio della detrazione fiscale competa anche ai soci assegnatari di cooperative edilizie a proprietà indivisa, relativamente alle rate pagate dai soci medesimi alla cooperativa (Ris. Agenzia Entrate 18 aprile 2007, n. 71/E).
Cosa avviene in caso di morte del mutuatario?
- In caso di morte del mutuatario, il diritto alla detrazione si trasmette all'erede o legatario. La detrazione compete anche al coniuge superstite, se contitolare insieme al coniuge deceduto del mutuo contratto per l'acquisto dell’abitazione principale, a condizione che provveda a regolarizzare l'accollo del mutuo (Agenzia delle Entrate, Guida fiscale per i mutui, 2006).
In che limiti spetta la detrazione fiscale nel caso di acquisto di due unità immobiliari, delle quali una da adibire ad abitazione di un figlio?
- Nel caso in cui il contribuente contrae un mutuo per l'acquisto di un immobile adibito a propria abitazione principale, e un mutuo per l'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione di un familiare, in analogia con quanto previsto per la deduzione dal reddito complessivo del reddito dell'abitazione principale, la detrazione deve essere riferita agli interessi pagati in corrispondenza dell'immobile adibito a propria abitazione (Circ. Agenzia Entrate 12 giugno 2002, n. 50/E).
Agenzia Immobiliare Lago Maggiore, Immobilien Agentur Maggiore See, Real Estate Agency Lake Maggiore, Verbania, Pallanza, Suna, Stresa, Arona
Quali somme possono essere detratte in sede di dichiarazione dei redditi?
- La detrazione ha ad oggetto “gli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonché le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione pagati a soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro della Comunità europea ovvero a stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale” (art. 15, comma 1, lett. b), d.p.r. n. 917/1986).
Quali sono gli “oneri accessori” detraibili?
- Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo. Tra queste, si segnalano: - l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo ipotecario;
- le spese di perizia; - le spese di istruttoria; - la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività di intermediazione; - la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti; - la penalità per anticipata estinzione del mutuo; - le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione; - le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera; - l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca; - l'imposta sostitutiva sul capitale prestato.
- Non sono ammesse alla detrazione, in quanto non assolutamente necessarie, le spese di assicurazione dell'immobile, neppure qualora l'assicurazione sia richiesta dall'istituto di credito che concede il mutuo, quale ulteriore garanzia nel caso in cui particolari eventi danneggino l'immobile, determinando una riduzione del suo valore ad un ammontare inferiore rispetto a quello ipotecato.
- Non sono ammesse alla detrazione, in quanto relative al contratto di compravendita e non di mutuo: - le spese di mediazione immobiliare (agenzie immobiliari);
1) – MUTUI PER L’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE.- l'onorario del notaio per il contratto di compravendita; - le imposte di registro, l'Iva, le imposte ipotecarie e catastali dovute per l’acquisto.
- Non sono ammessi alla detrazione gli interessi passivi eventualmente coperti da contributi concessi dallo Stato o da enti pubblici in conformità ad apposite disposizioni di legge. Nel caso in cui il contributo venga erogato in un periodo d'imposta successivo a quello in cui il contribuente ha fruito della detrazione per l'intero importo degli interessi passivi, l'ammontare del contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di “onere rimborsato”.
Cfr. sul punto: Agenzia delle Entrate, Guida fiscale per i mutui, 2006; Ris. Agenzia Entrate 23 settembre 2005, n. 128/E; Circ. Agenzia Entrate 20 aprile 2005, n. 15/E.
- Non bisogna quindi confondere le spese qualificabili come “oneri accessori” detraibili, e le spese che possono essere computate in maggiorazione del prezzo di acquisto dell’immobile ai fini del raffronto con l’importo del mutuo (su cui v. la Circ. Agenzia Entrate 20 aprile 2005, n. 15/E, e la Circ. Agenzia Entrate 31 maggio 2005, n. 26/E).
Qual è l’importo detraibile?
- Può detrarsi una somma pari al 19% degli interessi ed oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro.
- In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo il limite di 4.000 euro è riferito all'ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti, e va quindi suddiviso tra tutti gli intestatari del mutuo (Circ. Agenzia Entrate 26 gennaio 2001, n. 7/E).
- Se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote. (art. 15, comma 1, lett. b), d.p.r. n. 917/1986; Circ. Agenzia Entrate 26 gennaio 2001, n. 7/E).
In quale momento è possibile usufruire della detrazione fiscale?
- “La detrazione d'imposta spetta nell'anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute, indipendentemente dalla data di scadenza, sia per gli interessi passivi - con esclusione di quelli coperti da contributi erogati da enti pubblici - che per gli oneri accessori” (Agenzia delle Entrate, Guida fiscale per i mutui, 2006).
La detrazione fiscale compete per l’acquisto di autorimesse, cantine e altre pertinenze dell’abitazione principale?
- La legge non fa alcun riferimento alle eventuali pertinenze. Su tale base, l’Amministrazione finanziaria ha ritenuto che “la detrazione non spetti ove il mutuo sia stato stipulato per acquistare autonomamente una pertinenza della dimora abituale del contribuente” (Circ. Min. Fin. 3 maggio 1996, n. 108/E).
Ai fini della detrazione è necessario che il contribuente intestatario del mutuo ipotecario sia anche proprietario dell’immobile che viene acquistato?
- Si, il beneficiario della detrazione deve coincidere con il proprietario (o comproprietario) dell’unità immobiliare oggetto di acquisto. Pertanto, nel caso in cui un soggetto contragga un mutuo per finanziare l’acquisto di una unità immobiliare da parte di un familiare, non sarà possibile usufruire della detrazione.
- Non è invece necessario che l’immobile acquistato sia lo stesso immobile sul quale è concessa ipoteca. (Circ. Agenzia Entrate 26 gennaio 2001, n. 7/E).
Entro quanto tempo l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale?
- E’ necessario adibire l’immobile ad abitazione principale entro un anno, ossia dodici mesi, dalla data dell’atto di acquisto.
- Nel caso l'immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovata dal relativo permesso di costruire o atto equivalente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l'unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall'acquisto.
- In caso di acquisto di unità immobiliare locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno (dodici mesi) dal rilascio l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale. (art. 15, comma 1, lett. b), d.p.r. n. 917/1986; Circ. Agenzia Entrate 26 gennaio 2001, n. 7/E).
Il beneficio della detrazione fiscale continua a spettare anche in caso di rinegoziazione del mutuo in senso stretto?
- Si, in questo caso la detrazione compete perché il mutuo è sempre rimasto il medesimo, essendo state unicamente variate le relative condizioni. Comunque il punto è stato espressamente ribadito dall’art. 8 del D.L. 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla L. 2 aprile 2007, n. 40.
Cosa avviene nel caso di successivo spostamento della residenza?
- La detrazione spetta non oltre il periodo d'imposta nel corso del quale è variata la dimora abituale; non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. Non si tiene conto, altresì, delle variazioni dipendenti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l'unità immobiliare non risulti locata (art. 15, comma 1, lett. b), d.p.r. n. 917/1986; Circ. Min. Fin. 3 maggio 1996, n. 108/E).
La detrazione compete anche nel caso in cui il mutuo, già contratto dal venditore, sia accollato al compratore?
- Si, l’agevolazione compete anche in caso di accollo del mutuo; in tal caso, per data di stipulazione del contratto di mutuo deve intendersi quella di stipula del contratto di accollo del mutuo. Il contribuente, quindi, che si è accollato un mutuo ha diritto alla detrazione se a quella data ricorrono nei suoi confronti le condizioni previste dalla legge (Agenzia delle Entrate, Guida fiscale per i mutui, 2006).
- La detrazione spetta, nello stesso limite complessivo e alle stesse condizioni, anche con riferimento alle somme corrisposte dagli assegnatari di alloggi di cooperative e dagli acquirenti di unità immobiliari di nuova costruzione, alla cooperativa o all'impresa costruttrice a titolo di rimborso degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione relativi ai mutui ipotecari contratti dalla stessa e ancora indivisi (art. 15, comma 1, lett. b), d.p.r. n. 917/1986).
- “Per i soci di cooperative edilizie, per avere diritto alla detrazione, non vale il momento del formale atto di assegnazione redatto dal notaio o quello dell'acquisto, ma il momento della delibera assembleare di assegnazione dell'alloggio, con conseguente assunzione dell'obbligo di pagamento del mutuo e di immissione nel possesso (Agenzia delle Entrate, Guida fiscale per i mutui, 2006).
- L’Amministrazione finanziaria ha ritenuto che il beneficio della detrazione fiscale competa anche ai soci assegnatari di cooperative edilizie a proprietà indivisa, relativamente alle rate pagate dai soci medesimi alla cooperativa (Ris. Agenzia Entrate 18 aprile 2007, n. 71/E).
Cosa avviene in caso di morte del mutuatario?
- In caso di morte del mutuatario, il diritto alla detrazione si trasmette all'erede o legatario. La detrazione compete anche al coniuge superstite, se contitolare insieme al coniuge deceduto del mutuo contratto per l'acquisto dell’abitazione principale, a condizione che provveda a regolarizzare l'accollo del mutuo (Agenzia delle Entrate, Guida fiscale per i mutui, 2006).
In che limiti spetta la detrazione fiscale nel caso di acquisto di due unità immobiliari, delle quali una da adibire ad abitazione di un figlio?
- Nel caso in cui il contribuente contrae un mutuo per l'acquisto di un immobile adibito a propria abitazione principale, e un mutuo per l'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione di un familiare, in analogia con quanto previsto per la deduzione dal reddito complessivo del reddito dell'abitazione principale, la detrazione deve essere riferita agli interessi pagati in corrispondenza dell'immobile adibito a propria abitazione (Circ. Agenzia Entrate 12 giugno 2002, n. 50/E).
Agenzia Immobiliare Lago Maggiore, Immobilien Agentur Maggiore See, Real Estate Agency Lake Maggiore, Verbania, Pallanza, Suna, Stresa, Arona